비싸도 너무 비싼 강남 아파트
결국에는 고소득자만 사는 중?
평균 연봉 1.5억 원 돌파했다
강남 아파트를 매입한 사람들의 평균 연봉이 1억 5,000만 원을 넘어섰다. 불과 2년 만에 두 배 가까이 오른 수치다. 정부의 부동산 대출 규제가 바뀌면서, 강남 아파트 시장이 ‘현금 부자’ 중심에서 ‘고소득층’ 중심으로 재편되고 있다는 분석이 나온다.
강남·서초, 매수자 소득 급등
1억 원대 연봉자 중심으로 재편
강남과 서초에서 아파트를 구매한 사람들의 평균 연봉이 1억 원을 훌쩍 넘어섰다. 코리아크레딧뷰로(KCB)에 따르면, 2022년 하반기 강남구 아파트를 매입한 사람들의 평균 소득은 8,000만 원 수준이었지만, 2023년 상반기에는 1억 5,000만 원으로 증가했다. 서초구도 마찬가지로 같은 기간 8,000만 원에서 1억 4,000만 원으로 75% 가까이 상승했다.
이러한 흐름은 강남 3구를 넘어 다른 인기 지역으로도 확산되고 있다. 용산구에서는 아파트 매입자의 평균 연봉이 2022년 8,000만 원에서 2023년 1억 1,000만 원으로 올랐고, 마포구에서도 6,000만 원에서 8,000만 원대로 증가했다. 반면, 노원·도봉구 등 비강남권에서는 여전히 매수자들의 평균 소득이 4,000만~5,000만 원 수준에 머물러 있어 강남권과의 격차가 더욱 벌어지는 모습이다.
전문가들은 이러한 변화가 대출 규제 완화와 맞물려 있다고 분석한다. 특히, 소득이 높은 사람이 대출을 더 많이 받을 수 있는 구조가 정착되면서 고소득층만이 강남 아파트를 매입할 수 있는 환경이 조성됐다는 평가다.
대출 규제 바뀌자
강남 부동산 시장 판도 변화
이번 변화의 배경에는 정부의 대출 규제 완화가 자리 잡고 있다. 윤석열 정부는 2022년 11월 ‘부동산 관계장관회의’를 열고, 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용한다고 발표했다. 기존에는 투기과열지구에서 15억 원이 넘는 아파트를 살 경우 주택담보대출이 전면 금지됐지만, 이 규제가 해제되면서 고가 아파트 구매가 가능해진 것이다.
여기에 LTV(주택담보인정비율) 규제도 완화됐다. 기존에는 지역별로 20~50%로 차등 적용되던 LTV를 일괄적으로 50%로 조정하면서, 대출을 통한 강남 아파트 매입이 보다 수월해졌다. 그러나 동시에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지되면서, 대출을 많이 받을 수 있는 대상이 자연스럽게 소득이 높은 사람들로 한정됐다.
결국, 과거처럼 현금을 보유한 사람이 아니라, 높은 소득을 기반으로 대출을 감당할 수 있는 고소득층이 강남 아파트 시장의 주요 매수자로 자리 잡고 있다. 이 같은 흐름이 지속된다면 강남 부동산 시장은 더욱 소득 상위 계층 중심으로 재편될 가능성이 크다.
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